AMALIENSTRASSE 18

Eine Wohnung überzeugt, wenn sie den Alltag ihrer Bewohner mitdenkt. Für die Kernsanierung der Amalienstraße 18 in München hat OOW die Grundrisse für 17 Einheiten neu geordnet und ihre Ausstattung präzisiert. Ein Katalog verbindet die Planung mit den Bildern für das Exposé und der Ausschreibung. Er macht Wohnqualität für Käufer anschaulich und für Entwickler beschreibbar.

Die Frage, wo der Fernseher steht, gehört zu den unspektakulären Fragen der Architektur. An ihr lässt sich erkennen, ob ein Grundriss vom täglichen Leben her gedacht ist. Als OOW im März 2024 die Planung für die Amalienstraße 18 untersuchte, lag die Genehmigung für den Umbau bereits vor. Beim genaueren Hinsehen zeigten sich Wege, die eine Sitzgruppe durchschnitten, beengte Eingänge und Küchen, deren Zuschnitt dem Anspruch der Wohnungen wenig entsprach. Für Wertcontor sollte das innerstädtische Haus in der Maxvorstadt durch eine Kernsanierung neu geordnet werden. Damit stellte sich auch die Frage, welche Vorstellung von Wohnen die künftigen Käufer hier vorfinden würden. OOW prüfte deshalb jede Wohnung auf ihre Gebrauchstauglichkeit. Die Analyse vom 6. März entstand noch vor der Beauftragung im April.

Auf den Plänen stehen knappe Sätze. Ein Fernseher gehört zur Sitzgruppe; die Waschmaschine braucht einen Hauswirtschaftsraum. Ein Treppenantritt nimmt dem Wohnzimmer Ruhe, ein übergroßes Bad Fläche, die an anderer Stelle fehlt. Im Penthaus gerät die Notiz zur kleinen Architekturkritik: „Küche für Penthaus unwürdig“. Wird die Treppe verändert, verändert sich auch, wie man den Wohnraum betritt und zur Terrasse gelangt. In den überarbeiteten 2-Zimmer-Wohnungen finden ein eigener Eingangsbereich, Hauswirtschaftsraum, Gäste-WC und großzügiges Bad Platz. Die Penthäuser erhalten ihre Wohnküche auf der Terrassenebene. Bei den Maisonetten verbindet die Planung das Wohnen im Erdgeschoss mit den Schlafräumen darüber und einem Bereich für Sauna und Fitness im Untergeschoss. Garderoben und Einbauschränke werden dabei von Anfang an mitgedacht. Großzügigkeit entsteht hier aus der sinnvollen Zuordnung der Flächen.

Für die Atmosphäre der Wohnungen sucht OOW Anhaltspunkte in der Stadt. Der Salvatorplatz steht für das klassische, der Olympiapark für das moderne München. Das Lenbachhaus liefert das Leitmotiv „Simple“, die Theatinerkirche das Ornamentale. In den 2-Zimmer-Wohnungen, Studios und Maisonetten wird daraus „Modern Cosmopolitan“, mit Bezügen zum Botanischen Garten und zum Eisbach. Die Penthäuser folgen „Elegant Glamour“; hier gehören Residenz, Justizpalast und Englischer Garten zum Fundus. Aus den Referenzen werden Farben, Oberflächen und Raumfiguren gewonnen. Helle Hölzer, gebrochene Naturtöne und Rundungen bringen die Entwürfe zusammen. An der Fassade ist Trebgaster Buntsandstein vorgesehen, am Dach ein Doppelstehfalzsystem von Prefa in Patina-Grün. Auch die äußere Erscheinung folgt damit einer bestimmten Vorstellung von Farbe und Material.

Die Grundlage der Visualisierung ist eine Tabelle. Der Ausstattungskatalog, im August 2024 in Version 5 geführt, umfasst 218 Positionen. Er ordnet Bauteile nach Gewerken, benennt Oberflächen und Produkte und hält fest, was der Bauherr bemustern und freigeben soll. Hinter dem Kürzel HO-01 etwa steht astfreie Eiche, geölt und gewachst. Für die Waschtischarmatur ist Vola 590H in Messing natur vorgesehen. Das sichtbare Ergebnis erhält auf diese Weise eine beschreibbare Grundlage. OOW legt vor allem jene Eigenschaften fest, die den Raum prägen und seinen Wert bestimmen. Wo die Gestaltung keine besondere Festlegung verlangt, bleibt dem Generalunternehmer Spielraum für seine Lösung. Diese Unterscheidung verlangt Urteilskraft. Sie schützt die Entwurfsabsicht bis in den Materialwechsel hinein und lässt zugleich dort wirtschaftlich planen, wo die Wahl des Fabrikats für die räumliche Qualität nachrangig ist.

Mit dem Briefing vom Juni 2024 wird die Materialplanung für Schukies in eine Arbeitsgrundlage übersetzt. Zu den bemaßten Grundrissen kommen Materialangaben direkt am Plan und Referenzbilder, auf denen OOW markiert, welche Einzelheiten übernommen werden sollen. Ein Boden erhält 80 × 80 cm großes Feinsteinzeug in hellem Greige, eine Holzzarge dieselbe Oberfläche wie das Fenster. Für die Kochinsel ist ein Kochfeld mit nach unten geführter Absaugung vorgesehen, für die Wandfliese ein Ton, der sich zur Wandfarbe fügt. Diese Vorgaben bestimmen, welche Flächen zusammengehören und wo eine Kante sichtbar bleibt. Die Visualisierer können daraus Räume aufbauen, deren Proportionen und Materialwirkung auf dem Entwurf beruhen. In den folgenden Abstimmungen werden Bild und Planung weiter präzisiert, während der Katalog fortgeschrieben wird. Die Bildwirkung bleibt an die Materialentscheidung gebunden.

In den Korrekturen wird der Ton beinahe handwerklich. Das LED-Band soll 4,5 mm messen, die Arbeitsplatte 15 mm vorstehen und eine Schattenfuge von 15 mm erhalten. Die Türfugen werden von 2 mm auf 4 mm korrigiert. Über dem Tisch sind 3 einzelne Baldachine mit jeweils 80 mm Durchmesser vorgesehen; die Glaskugeln sollen in 3 Farben erscheinen und etwas tiefer hängen. Jede Kameraperspektive durchläuft eine Skizze, 2 Korrekturstände und die Endfassung. OOW prüft dabei auch die Eichenleiste am Boden, die Lage der Vorhangschiene an der Decke und das Verhältnis einer Pflanze zur Fensteröffnung. Selbst die Grün- und Rottöne des Geschirrs werden mit Wand und Stühlen abgestimmt. Im fertigen Raum sollen sich alle Einzelheiten selbstverständlich zusammenfügen. Gerade an den schmalen Fugen und an den Übergängen zwischen Materialien entscheidet sich, ob die dargestellte Architektur die beabsichtigte Tiefe und Genauigkeit gewinnt.

Der Rundgang durch die Visualisierungen beginnt in einer Lobby mit Holzflächen und einem Ring Chandelier von Tom Kirk. Der Katalog sieht die Leuchte in Gold vor, dazu einen Boden in Breccia-Brown-Optik von Levantina und eine strukturierte Stofftapete von Arte. In den 2-Zimmer-Wohnungen liegen Kochen, Essen und Sitzen in einem zusammenhängenden Raum. Das Bad setzt mit rosafarbenen Fliesen und einem grünen Waschtisch einen eigenen Akzent. Die Maisonette erhält durch ihre gerundete, holzverkleidete Treppe eine räumliche Mitte; in der Küche rücken Kochinsel und Esstisch nah zusammen. Im Studio gliedern Holzlamellen die Schlafnische und geben dem kleinen Grundriss Tiefe. Weiter oben führt die Treppe des Penthauses zum Wohnbereich auf der Terrassenebene. Helle Holzoberflächen begleiten den Weg, die Brüstung schwingt um das Treppenauge. Auf der Dachterrasse wird die Wölbung des Daches zur nahen Begrenzung eines privaten Außenraums.

Als die Bilder im Dezember 2024 mit dem Vertrieb besprochen werden, fällt das Urteil über Visualisierungen und Moods „sehr überzeugend“ aus. Sie träfen den Nerv der Zeit, für die Zielgruppe sei viel dabei, hält die Gesprächsnotiz fest. Aufschlussreich sind die anschließenden Hinweise. Für die Wohnungen im Erdgeschoss wird ein Bad je Schlafzimmer angeregt, für das kleinere Penthaus ein zweites Bad. Daran zeigt sich, wie eng die Wahrnehmung eines Wohnangebots mit seinem Grundriss verbunden bleibt. Eine bestimmte Zahl von Schlafzimmern weckt Erwartungen an die Ausstattung der übrigen Räume. OOW nimmt diese Rückmeldungen in die weitere Bearbeitung auf; sie fließen 2025 in die Aufteilungsplanung und eine Erwerberstudie ein. Der Austausch mit dem Vertrieb gehört damit zum Entwerfen. An den Bildern lässt sich die gewünschte Atmosphäre besprechen, am Plan der dafür notwendige Raum.

Der Katalog führt weiter in die Ausschreibung des Generalunternehmers. Die Verkaufsbaubeschreibung wird auf dieselben Festlegungen abgestimmt; sie beschreibt die vorgesehene Leistung in einer Sprache, die Käufer nachvollziehen können. Dabei reicht die Qualität des Hauses über das Sichtbare hinaus. Für die Amalienstraße sind Fernwärme und der Effizienzhaus-55-Standard vorgesehen, außerdem Fassadenlüfter mit Wärmerückgewinnung. Die Stahltreppen werden mit Schallentkopplung geplant. Licht, Jalousien und Heizung sollen sich über ein Smart-Home-System steuern lassen. Auch die innen angeordneten Briefkästen gehören zu dieser Aufmerksamkeit für den Gebrauch. Eine Leuchte braucht ihren Anschluss, eine Treppe ihre konstruktive Lösung, eine ruhige Wandfläche die passende Integration der Technik. So erhält die im Exposé gezeigte Ausstattung eine Grundlage, auf der sie ausgeschrieben und baulich umgesetzt werden kann.

Für Projektentwickler und Bauträger liegt der Nutzen dieses Vorgehens in der durchgehenden Bearbeitung. OOW beginnt mit der Analyse der genehmigten Grundrisse und entwickelt daraus die Exposé-Planung mit den Gestaltungslinien. Der Ausstattungskatalog beschreibt die Materialien, die Steuerung der Visualisierung überführt sie ins Bild. Verkaufsbaubeschreibung, Grundlage für die Ausschreibung und Ausführungsplanung führen die Festlegungen weiter; hinzu kommt die Aufteilungsplanung. Ein Waschtisch, der im Bild den Charakter eines Bades mitbestimmt, ist in der Planung bereits hinsichtlich seiner Ausführung beschrieben. Für ein Unternehmen, das über Grundstück und Genehmigung verfügt, aber bei Wohnungsmix, Ausstattung oder Auftritt noch Fragen sieht, schafft das eine gemeinsame Arbeitsgrundlage.

In den Wohnungsbädern sind Armaturen von Vola in Messing natur und das Duschsystem Raindance Select S von Hansgrohe in Bronze vorgesehen. Dazu kommen die rosafarbenen Wandfliesen „Rice“ von Marazzi und ein als Sonderanfertigung geplanter Waschtisch. Für die Penthäuser nennt der Katalog unter anderem Rim76 von Antonio Lupi, für deren Gäste-WC die berührungslose Armatur Axor One. Astfreie Eiche und brüniertes Messing an den Profilen begleiten die warmen Farbtöne der Räume. Entscheidend ist, wie diese Dinge aufeinandertreffen: das Holz auf den Stein, der Griff auf das Türblatt, die Leuchte auf die Fläche darunter. An den Bildern der Amalienstraße lässt sich dieses Zusammenspiel bis in die Übergänge verfolgen. Darin liegt eine Vorstellung von Luxus, die den täglichen Umgang mit einem Haus ernst nimmt. Sie beginnt beim Grundriss und reicht bis zu der Fuge, die man womöglich erst bemerkt, wenn sie schlecht gemacht ist.